Selic a 14,50% e a Busca por Dividendos: Quais Fundos Imobiliários Oferecem Mais Que a Renda Fixa?
A recente decisão do Banco Central de manter a taxa Selic em 14,50% ao ano, elevando o Certificado de Depósito Interbancário (CDI) para aproximadamente 14,40%, continua a moldar o cenário de investimentos no Brasil. Nesse contexto de juros elevados, a renda fixa se apresenta como uma opção atrativa para muitos investidores. No entanto, uma parcela seleta de fundos imobiliários (FIIs) ainda consegue oferecer uma alternativa competitiva, distribuindo dividendos que superam o rendimento do CDI.
A tarefa de identificar esses FIIs, contudo, não é simples. Uma análise aprofundada é necessária para filtrar aqueles que, além de pagarem bons proventos, demonstram resiliência em suas cotas, com retorno total positivo nos últimos 12 meses. Isso indica que o fundo não sofreu uma deterioração significativa em seu valor de mercado, um sinal de saúde e potencial de longo prazo.
Este artigo explora os fundos imobiliários que se destacam nesse cenário desafiador, apresentando uma lista de FIIs com dividend yield (DY) projetado superior ao CDI. Analisaremos os números, os tipos de fundos e os fatores que explicam essa performance, além de oferecer insights valiosos para quem busca otimizar seus rendimentos no mercado de FIIs.
Os Destaques: FIIs com Dividend Yield Acima do CDI
Um levantamento recente, utilizando dados da Economatica e focado em fundos do Ifix, identificou 11 fundos imobiliários que conseguiram superar o CDI com seus dividendos projetados. Para chegar a essa lista, foram considerados fundos com retorno total positivo nos últimos 12 meses, garantindo que a valorização das cotas acompanhasse a distribuição de proventos. O cálculo do DY foi feito com base nos proventos distribuídos no último ano sobre a cotação atual, projetando a manutenção da política de dividendos e resultados.
A lista é liderada pelo Cartesia Recebíveis (CACR11), com um DY projetado de 19,53%, seguido pelo Gazit Malls (GZIT11) com 19,10% e o Kinea Oportunidades (KORE11) com 17,94%. A predominância de fundos de papel, que investem em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), é notável, beneficiando-se diretamente do patamar elevado da taxa Selic. Fundos como Kilima Volkano (KIVO11), Life Capital Partners (LIFE11), Valora CRI CDI (VGIR11), Riza Akin (RZAK11), Habitasec (HABT11), Banestes CRI (BCRI11) e RBR Crédito Imobiliário (RBRY11) também figuram na lista, todos com DYs expressivos.
Um ponto de atenção são os dois fundos de tijolo que aparecem na lista: BTG Pactual Shoppings (BPML11) e Gazit Malls (GZIT11). Fundos de tijolo, por natureza, tendem a ser mais sensíveis a juros altos, competindo com a renda fixa por capital e enfrentando custos de financiamento maiores. A presença desses fundos sugere que suas performances recentes podem estar atreladas a distribuições não recorrentes, como vendas de ativos, o que exige uma análise mais aprofundada da previsibilidade de seus dividendos.
Análise Detalhada: Pontos Fortes e Fracos dos FIIs em Destaque
Apesar de o Ifix atingir máximas históricas, analistas veem potencial de valorização, com estimativas de retorno em rendimentos entre 10% e 12% ao ano. A resiliência desses fundos é um fator chave, segundo Marcos Baroni, da Suno Research. Isabella Almeida, da Rio Bravo Investimentos, destaca que o desconto médio nas cotas dos FIIs, em torno de 10% em relação ao valor patrimonial, pode chegar a 30% em fundos corporativos de tijolo, adicionando uma camada extra de potencial de ganho.
Por outro lado, Marx Gonçalves, da XP, pondera que uma Selic elevada por mais tempo pode atrasar a reprecificação robusta dos fundos, apesar dos fundamentos setoriais sólidos. Ele ressalta, porém, que boa parte desse cenário já pode estar precificada.
No universo dos fundos de papel, alguns merecem atenção especial. O CACR11, apesar de liderar em DY, enfrentou uma turbulência em setembro de 2025 devido à reprificação de CRIs pelo Banco Daycoval. Embora a cota tenha se recuperado, o episódio evidencia o risco de concentração. O VGIR11, atrelado ao CDI, pode ver seus rendimentos comprimidos com a queda da Selic. Já o RZAK11 utiliza uma estratégia de alavancagem que eleva o rendimento, mas também o risco, com proventos recentes em patamares mais baixos.
O Papel dos Fundos de Tijolo e a Importância da Análise Qualitativa
A presença de fundos de tijolo como BPML11 e GZIT11 na lista de FIIs com DY acima do CDI chama a atenção. No caso do BPML11, distribuições não recorrentes, como a venda do Shopping Capim Dourado, impulsionaram seu DY nos últimos 12 meses. Descontados esses eventos, a distribuição ordinária gira em torno de R$ 0,92 por cota mensalmente. O fundo negocia com P/VP de 0,76, abaixo do valor patrimonial.
O GZIT11, por sua vez, distribui cerca de R$ 0,78 por cota mensalmente, mas um recuo recente para R$ 0,42 em março de 2026 sinaliza um alerta para investidores que buscam previsibilidade. Com um P/VP de 0,49, o fundo, que possui portfólio concentrado em shoppings paulistas, negocia com forte desconto patrimonial.
É fundamental que os investidores diferenciem o que é provento recorrente do que é gerado por eventos pontuais. Para fundos de papel indexados ao CDI, a queda da Selic impactará os rendimentos. Para os fundos de tijolo com DY elevado, a análise da qualidade dos ativos, vacância, inadimplência e gestão se torna ainda mais crucial para garantir a sustentabilidade dos dividendos.
Conclusão Estratégica: Navegando no Cenário de Juros Altos e Dividendos de FIIs
O cenário atual, com a Selic em patamares elevados, apresenta um dilema para os investidores em fundos imobiliários. Por um lado, a renda fixa se torna mais competitiva, por outro, FIIs com dividendos acima do CDI oferecem oportunidades de ganhos superiores, mas com riscos que exigem atenção. A lista de 11 FIIs que superam o CDI é um ponto de partida, mas não o destino final da análise.
O impacto econômico direto para os FIIs de papel atrelados ao CDI é a compressão gradual de seus rendimentos com o ciclo de cortes na Selic. Para os fundos de tijolo, a resiliência demonstrada por alguns, mesmo em juros altos, sugere oportunidades, mas a análise de eventos não recorrentes é vital. Riscos como concentração de ativos, volatilidade de reprificações e a própria política de dividendos devem ser monitorados de perto.
Para investidores, a seleção de fundos de qualidade, com gestão sólida, portfólio diversificado e bons fundamentos, continua sendo a chave para transformar o DY nominal em renda efetiva e consistente. A estratégia deve ser adaptada ao perfil de risco e aos objetivos de cada um, considerando que o cenário de juros pode mudar, impactando o valuation e a atratividade dos ativos.
A tendência futura aponta para uma maior diferenciação entre os fundos. Aqueles com gestão proativa, capacidade de adaptação e portfólios resilientes tendem a se destacar, mesmo em um ambiente de juros em queda. O cenário provável é de maior seletividade, onde a qualidade da gestão e dos ativos será o principal fator de sucesso para os investidores.
Este conteúdo é de caráter exclusivamente informativo e educacional. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer ativo. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões financeiras.
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