MRV&CO Vende Ativos da Luggo, Mas CEO Afirma Confiança na Locação Imobiliária para o Futuro do Brasil
A forma como os brasileiros encaram a moradia está em plena mutação. Longe de ser uma revolução em materiais de construção ou técnicas de edificação, a grande transformação reside na maneira como o teto sobre nossas cabeças será consumido. A compra, a locação ou modelos híbridos ganham força, reconfigurando o setor imobiliário.
Neste cenário de mudanças, Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, destaca a locação institucional como a próxima grande fronteira para o mercado brasileiro. Embora o braço da companhia dedicado a este modelo, a proptech Luggo, tenha recentemente anunciado a venda de parte de seus ativos, Fischer mantém uma visão otimista sobre o potencial de longo prazo deste segmento.
Apesar do movimento de desinvestimento, que pode ser interpretado como uma estratégia de desalavancagem em um cenário de juros elevados, a crença da MRV&CO na locação como um modelo de negócio sustentável e em crescimento no Brasil permanece inabalável. Acompanhe os detalhes desta estratégia.
A forma como o brasileiro vai morar nas próximas décadas está mudando – e a grande transformação não virá de um novo material de construção ou de um método mais rápido de erguer paredes. “A grande disrupção do nosso setor não é da forma de se fazer – é do consumo desse teto. Se vai ser por compra, locação ou qualquer coisa do gênero”, afirma Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, em entrevista ao InfoMoney Entrevista.
Para Fischer, a locação institucional – modelo em que a incorporadora constrói, administra e aluga os imóveis, em vez de vendê-los – é a próxima fronteira do setor no Brasil. O braço do grupo para esse negócio é a proptech Luggo, plataforma de aluguel por assinatura da MRV – que “veio de um ensinamento que a companhia trouxe dos Estados Unidos”. O modelo, que é gigante nos EUA, ainda engatinha no Brasil e, para Fischer, o principal motivo se chama taxa de juros.
“Com 15% de taxa de juros, esse mercado não nasce. Ele está adormecido”, afirma o executivo. A Luggo já chegou a operar 4 mil unidades, mas o potencial, segundo Fischer, é muito maior. “Quando o Brasil se rearranjar, essa indústria vai nascer e vai explodir. A demanda está lá.”
Ao mesmo tempo em que Fischer defende o potencial do modelo, a MRV&CO está, na prática, reduzindo sua exposição ao negócio. Em julho, companhia assinou um memorando com a JiveMauá para estruturar a venda de ativos da Luggo – movimento que o mercado interpretou como mais um passo no processo de desalavancagem do grupo.
O desinvestimento, ainda que pontual, contrasta com o discurso de aposta nesse modelo de negócios e expõe a tensão entre a visão estratégica de longo prazo e a necessidade de fazer caixa em um cenário de juros elevados.
O executivo também disse que o perfil do comprador da MRV – cuja idade média é 31 anos e está adquirindo o primeiro imóvel – mostra que o sonho da casa própria continua forte, mas que a forma de acessá-lo está mudando. “O que mudou é que a nova geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde.”
Sobre o envelhecimento da população brasileira, Fischer afirmou que o fenômeno ainda não afeta as decisões de investimento da companhia no curto prazo, mas pode abrir espaço para novos modelos de moradia num horizonte de 5 a 10 anos – especialmente para uma população que já não consegue tomar um financiamento de 30 anos. “Não é só o produto, é o modelo de acesso”, disse.
Para Fischer, o potencial da indústria de locação institucional no Brasil é “gigantesco”, mas depende de um contexto macroeconômico mais favorável. “A nossa indústria precisa de taxas de juros baixas. Se não, ela se desequilibra. Quando a gente buscar um equilíbrio econômico que traga uma taxa de juros mais baixa, você vai ver uma indústria que hoje tem uma participação pequena no PIB explodir.”
O Desafio da Taxa de Juros na Locação Institucional
A principal barreira para a consolidação da locação institucional no Brasil, segundo Eduardo Fischer, CEO da MRV&CO, é o atual patamar da taxa de juros. Com o CDI em patamares elevados, o custo de capital para a construção e manutenção dos imóveis se torna proibitivo, inviabilizando a rentabilidade do modelo.
“Com 15% de taxa de juros, esse mercado não nasce. Ele está adormecido”, afirma Fischer. A Luggo, braço da MRV&CO focado em aluguel por assinatura, já chegou a gerenciar 4 mil unidades. No entanto, o executivo ressalta que o potencial é significativamente maior, dependente de um cenário macroeconômico mais favorável.
A expectativa é que, com a eventual queda dos juros, a indústria de locação institucional ganhe tração. “Quando o Brasil se rearranjar, essa indústria vai nascer e vai explodir. A demanda está lá”, projeta Fischer, indicando que a estrutura de custos e a atratividade para investidores só se tornam viáveis com juros mais baixos.
Desinvestimento Pontual vs. Visão de Longo Prazo
A recente notícia da MRV&CO sobre a estruturação da venda de ativos da Luggo com a JiveMauá gerou interpretações de que a companhia estaria se distanciando do modelo de locação institucional. No entanto, a visão de Fischer sugere que se trata de um movimento estratégico pontual, em vez de um abandono da tese de investimento.
O desinvestimento, que pode ser visto como uma medida para fortalecer o balanço e reduzir a alavancagem em um ambiente de juros altos, contrasta com o discurso de aposta no modelo. Essa aparente dissonância reflete a tensão inerente à gestão de empresas em ciclos econômicos voláteis: a necessidade de otimizar o presente em face das oportunidades futuras.
Na minha leitura, essa operação visa liberar capital que pode ser realocado de forma mais eficiente no curto prazo, enquanto a estratégia de longo prazo para a locação institucional se mantém. A companhia busca um equilíbrio entre a geração de caixa imediata e o desenvolvimento de negócios que prometem alto retorno em um cenário econômico mais estável.
Mudança no Perfil do Comprador e a Acessibilidade à Moradia
Eduardo Fischer também abordou as mudanças no perfil do consumidor de imóveis. O comprador típico da MRV, com cerca de 31 anos e adquirindo seu primeiro imóvel, ainda valoriza o sonho da casa própria. Contudo, a forma de alcançá-lo está se transformando significativamente.
“O que mudou é que a nova geração amadurece financeiramente um pouco mais tarde, tem menos filhos, e o uso do imóvel pode ser diferente ao longo da vida. A pessoa pode alugar mais cedo e comprar mais tarde”, explica o CEO. Essa flexibilização nas decisões de moradia abre espaço para alternativas como o aluguel por assinatura e outros modelos de acesso à moradia.
O envelhecimento da população brasileira, embora ainda não impacte as decisões de investimento de curto prazo, é um fator a ser observado para o futuro. Em um horizonte de 5 a 10 anos, pode impulsionar novos modelos de moradia, especialmente para aqueles que não conseguem mais acessar financiamentos de longo prazo. O foco, segundo Fischer, está em “não só o produto, mas o modelo de acesso”.
O Potencial Gigantesco da Locação Institucional no Brasil
Apesar dos desafios conjunturais, o CEO da MRV&CO reitera o imenso potencial da indústria de locação institucional no Brasil. Ele a descreve como “gigantesca”, mas condiciona seu pleno desenvolvimento a um ambiente macroeconômico mais propício, com taxas de juros em patamares mais baixos.
“A nossa indústria precisa de taxas de juros baixas. Se não, ela se desequilibra”, enfatiza Fischer. A visão é clara: quando o país atingir um equilíbrio econômico que permita uma redução sustentada da taxa de juros, o setor de locação institucional, hoje com participação modesta no PIB, experimentará um crescimento exponencial.
A demanda reprimida e a busca por modelos de moradia mais flexíveis e acessíveis são fatores que sustentam essa perspectiva otimista. A consolidação do mercado de aluguel institucional se dará não apenas pela oferta de imóveis, mas pela viabilidade econômica que um ciclo de juros baixos proporcionará.
Conclusão Estratégica Financeira: Navegando a Transição no Setor Imobiliário
A estratégia da MRV&CO de vender ativos da Luggo, ao mesmo tempo em que defende o modelo de locação institucional a longo prazo, reflete uma gestão financeira prudente em um cenário de juros elevados. O impacto econômico direto é a liberação de capital para desalavancagem e potencial realocação em projetos com retorno mais imediato, o que pode melhorar as margens operacionais no curto prazo.
A oportunidade reside na capacidade da empresa de manter sua visão estratégica para a locação institucional, aproveitando a eventual queda dos juros para retomar o crescimento com força total. O risco está em um cenário de juros persistentemente altos, que continuaria a pressionar a rentabilidade de novos empreendimentos nesse modelo e a desvalorização dos ativos existentes.
Para investidores, essa movimentação sugere uma empresa focada em otimizar seu balanço em tempos desafiadores, sem abandonar teses de crescimento de longo prazo. A capacidade de adaptação e a gestão de caixa serão cruciais para o valuation futuro da MRV&CO.
Minha leitura do cenário é que a tendência futura aponta para uma maior profissionalização e escala na locação institucional no Brasil. O cenário provável é de consolidação gradual, impulsionada por fundos de investimento e grandes incorporadoras, uma vez que as condições macroeconômicas se tornem mais favoráveis, transformando a forma como os brasileiros acessam a moradia.
Este conteúdo é de caráter exclusivamente informativo e educacional. Não constitui recomendação de investimento, consultoria financeira ou oferta de qualquer ativo. Consulte um profissional habilitado antes de tomar decisões financeiras.
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